Η Ελλάδα είναι μία από τις τελευταίες ευρωπαϊκές χώρες όπου οι αλλοδαποί μπορούν ελεύθερα να αγοράσουν γη και να χτίσουν ιδιωτική κατοικία. Δείτε τα πάντα που πρέπει να γνωρίζετε για το 2026.
Μπορούν οι αλλοδαποί να αγοράσουν γη στην Ελλάδα;
Οι πολίτες της ΕΕ έχουν τα ίδια δικαιώματα ιδιοκτησίας με τους Έλληνες υπηκόους. Οι υπήκοοι εκτός ΕΕ μπορούν επίσης να αγοράσουν ακίνητα ελεύθερα στο μεγαλύτερο μέρος της Ελλάδας. Εξαίρεση αποτελούν οι παραμεθόριες ζώνες, όπου απαιτείται έγκριση του Υπουργείου Εθνικής Άμυνας.
Δέουσα επιμέλεια: Τι να ελέγξετε πριν αγοράσετε
- Κτηματολόγιο — επαληθεύει τη νόμιμη κυριότητα και ελέγχει για βάρη ή υποθήκες
- Υπηρεσία Δόμησης — καθορίζει τι μπορεί να κατασκευαστεί και τον συντελεστή δόμησης
- Δασικό Κτηματολόγιο — επιβεβαιώνει ότι η γη δεν χαρακτηρίζεται ως δασική
- Αρχαιολογική Υπηρεσία — έλεγχος εγγύτητας σε προστατευόμενα μνημεία
Σημαντικό: Μην παραλείψετε ποτέ τον έλεγχο του Δασικού Κτηματολογίου. Δασική γη δεν μπορεί να οικοδομηθεί, ανεξάρτητα από τους ισχυρισμούς του πωλητή.
Έγγραφα που πρέπει να ζητήσετε από τον πωλητή πριν από την προκαταβολή
- Τίτλος ιδιοκτησίας με αδιάλειπτη αλυσίδα κυριότητας τουλάχιστον 20 ετών
- Πιστοποιητικό Κτηματολογίου χωρίς βάρη ή αμφισβητήσεις
- Πιστοποιητικό Δασικού Κτηματολογίου
- Βεβαίωση δόμησης που επιβεβαιώνει οικοδομησιμότητα και συντελεστή
- Βεβαίωση μη οφειλής ΕΝΦΙΑ
- Τοπογραφικό διάγραμμα από αδειούχο τοπογράφο
Βήμα-βήμα διαδικασία αγοράς
Βήμα 1 — Απόκτηση ΑΦΜ
Κάθε αγοραστής χρειάζεται ελληνικό ΑΦΜ. Υποβολή στην εφορία με διαβατήριο, ή ο δικηγόρος σας μπορεί να το αποκτήσει εξ ονόματός σας. Χωρίς ΑΦΜ δεν μπορεί να προχωρήσει καμία συναλλαγή.
Βήμα 2 — Πρόσληψη ανεξάρτητου δικηγόρου
Ο συμβολαιογράφος είναι υποχρεωτικός αλλά δεν εκπροσωπεί κανέναν από τα δύο μέρη. Ο δικηγόρος σας ελέγχει τη νομιμότητα του τίτλου, τα χρέη και τις άδειες. Αμοιβές: 1–2% της αξίας.
Βήμα 3 — Υπογραφή προσυμφώνου
Μετά τη δέουσα επιμέλεια υπογράφεται προσύμφωνο ενώπιον συμβολαιογράφου με προκαταβολή ~10%. Αν ο αγοραστής αποσυρθεί, χάνει την προκαταβολή. Αν αποσυρθεί ο πωλητής, επιστρέφει διπλάσια ποσό.
Βήμα 4 — Καταβολή φόρου μεταβίβασης
Ο φόρος μεταβίβασης το 2026 ανέρχεται σε 3,09% της υψηλότερης αξίας μεταξύ συμφωνηθείσας τιμής και φορολογητέας αξίας.
Βήμα 5 — Υπογραφή οριστικού συμβολαίου
Το οριστικό συμβόλαιο υπογράφεται ενώπιον συμβολαιογράφου και καταχωρείται στο Κτηματολόγιο.
Golden Visa: άδεια διαμονής μέσω επένδυσης
Από τον Ιανουάριο 2024, το ελάχιστο ποσό για τη Golden Visa είναι €400.000 στις περισσότερες περιοχές και €800.000 σε Αθήνα, Θεσσαλονίκη και δημοφιλή νησιά. Μια νεόδμητη CLT βίλα που πληροί αυτό το κατώφλι εξασφαλίζει ανανεώσιμη άδεια διαμονής στην Ελλάδα.
Σύνοψη κόστους
| Στοιχείο κόστους | Τυπικό ποσό |
|---|---|
| Φόρος μεταβίβασης | 3,09% της υψηλότερης αξίας |
| Αμοιβές συμβολαιογράφου | 1–1,5% της αξίας συναλλαγής |
| Αμοιβές δικηγόρου | 1–2% της αξίας αγοράς |
| Εγγραφή Κτηματολογίου | 0,5–0,7% της αξίας |
| Οικοδομική άδεια | ~1% του δηλωθέντος κόστους |
| Κατασκευή CLT (σκελετός) | €1.800–€2.800 ανά τ.μ. |
| Εσωτερικές εγκαταστάσεις (premium) | €700–€1.200 ανά τ.μ. |
Μελέτη περίπτωσης: Βρετανός αγοραστής, Πόρτο Χέλι, 2025
Βρετανός αγοραστής απέκτησε οικόπεδο 1.500 τ.μ. με θέα στη θάλασσα στο Πόρτο Χέλι έναντι €195.000. Νομικά έξοδα και φόροι: €28.000. CLT βίλα 180 τ.μ. — σχεδιασμός, αδειοδότηση και κατασκευή σε 11 μήνες. Κατασκευή και εσωτερική διαμόρφωση: €420.000. Πισίνα και εξωτερικοί χώροι: €85.000. Συνολικό κόστος: €728.000. Το ακίνητο μισθώθηκε βραχυχρόνια πριν τη λήξη της πρώτης καλοκαιρινής σεζόν. Πρόκειται για παράδειγμα μίσθωσης, όχι για συμβουλή χρήσης ακινήτου Golden Visa· αν το ακίνητο αποκτάται για Golden Visa, η στρατηγική μίσθωσης πρέπει να ελεγχθεί χωριστά με Έλληνα δικηγόρο.
Luxury Development Greece — CLT βίλες στην Πελοπόννησο. Σας συνοδεύουμε από την επιλογή οικοπέδου έως την παράδοση.
Μέρος του 4-βήματου οδηγού μας: 1. Αγορά γης → 2. Άδεια οικοδομής → 3. Κόστος κατασκευής → 4. Απόδοση ενοικίου
