Греция — одна из последних европейских стран, где иностранцы могут свободно покупать землю и строить частный дом. Всё, что нужно знать в 2026 году.
Могут ли иностранцы покупать землю в Греции?
Граждане ЕС имеют те же права на собственность, что и греки, — без каких-либо ограничений. Граждане стран вне ЕС также могут свободно приобретать недвижимость в большинстве районов Греции. Исключение — приграничные зоны и ряд островов у государственной границы, где требуется разрешение Министерства обороны. На практике это затрагивает небольшой процент территорий; большинство популярных районов — Пелопоннес, Аттика, большинство островов — полностью открыты для всех гражданств.
Проверка перед покупкой: что нужно проверить
- Кадастр (Κτηματολόγιο) — подтверждает право собственности и наличие обременений или ипотек
- Управление градостроительства — определяет, что можно строить, и коэффициент застройки (Σ.Δ.)
- Лесной реестр — подтверждает, что участок не классифицирован как лесной (критично: лесные участки не подлежат застройке)
- Археологическая служба — проверяет близость к охраняемым объектам
Важно: Никогда не пропускайте проверку Лесного реестра. Лесной участок в Греции не получит разрешение на строительство — независимо от заверений продавца.
Документы, которые нужно запросить у продавца до внесения задатка
- Правоустанавливающий документ с непрерывной цепочкой собственности минимум за 20 лет
- Справка из кадастра об отсутствии обременений и споров
- Справка из Лесного реестра
- Градостроительная справка, подтверждающая пригодность к застройке и коэффициент
- Справка об отсутствии задолженности по налогу ΕΝΦΙΑ
- Топографический план, подготовленный лицензированным геодезистом
Пошаговый процесс покупки
Шаг 1 — Получить греческий ИНН (AFM)
Каждый покупатель обязан иметь греческий AFM. Оформляется в налоговой инспекции по паспорту, либо ваш адвокат может получить его от вашего имени. Без AFM ни одна сделка с недвижимостью невозможна.
Шаг 2 — Нанять независимого адвоката
Нотариус при сделке обязателен, но не представляет интересы ни одной из сторон. Ваш собственный адвокат проверяет цепочку права собственности, долги, разрешения и представляет вас, если вы не можете присутствовать лично. Гонорар: 1–2% от стоимости.
Шаг 3 — Подписать предварительный договор
После проверки подписывается предварительный договор (προσύμφωνο) перед нотариусом. Вносится задаток ~10%. Если покупатель отказывается — задаток теряется; если продавец — он возвращает двойную сумму.
Шаг 4 — Уплатить налог на передачу имущества
Перед подписанием окончательного договора уплачивается налог. Ставка в 2026 году — 3,09% от большей из двух величин: договорной цены или налоговой стоимости по ΕΝΦΙΑ.
Шаг 5 — Подписать окончательный договор
Окончательный договор подписывается перед нотариусом и регистрируется в Кадастре или Земельном реестре. Право собственности переходит к покупателю.
Golden Visa: вид на жительство через инвестиции
С января 2024 года минимальный размер инвестиций для греческой Golden Visa составляет €400 000 в большинстве регионов и €800 000 в Афинах, Салониках и на популярных островах. Готовая новая CLT-вилла может быть частью стратегии Golden Visa только при соблюдении всех юридических требований, инвестиционного порога, правил использования и регистрации.
Важно: Для получения Golden Visa объект должен быть полностью построен и зарегистрирован. Ориентировочный срок строительства CLT после выдачи разрешения обычно составляет 4–6 месяцев, но итоговый график зависит от участка, поставок и согласований.
Сводка затрат
| Статья расходов | Типичная сумма |
|---|---|
| Налог на передачу недвижимости | 3,09% от большей из двух стоимостей |
| Нотариальные сборы | 1–1,5% от стоимости сделки |
| Гонорар адвоката | 1–2% от стоимости покупки |
| Регистрация в Кадастре | 0,5–0,7% от стоимости объекта |
| Госпошлина за разрешение на строительство | ~1% от заявленной стоимости строительства |
| Строительство CLT (коробка) | €1 800–€2 800 за м² |
| Внутренняя отделка (премиум) | €700–€1 200 за м² |
Мини-кейс: покупатель из Великобритании, Порто-Хели, 2025
Британский покупатель приобрёл участок 1 500 м² с видом на море в Порто-Хели за €195 000. Юридические расходы и налоги составили €28 000. CLT-вилла площадью 180 м² — проектирование, получение разрешений и строительство заняли 11 месяцев. Строительство и внутренняя отделка: €420 000. Бассейн, благоустройство и наружные работы: €85 000. Общая стоимость проекта: €728 000. Объект был выставлен на краткосрочную аренду до конца первого летнего сезона. Это пример арендного сценария, а не рекомендация по использованию объекта Golden Visa; если недвижимость приобретается под Golden Visa, арендную стратегию нужно отдельно проверить с греческим юристом.
Сколько времени занимает весь процесс?
Ориентиры для чистого случая: покупка земли может занять около 4–8 недель, разрешение на строительство часто занимает 2–4 месяца, а строительство CLT после разрешения обычно занимает 4–6 месяцев. Общий срок от решения до ключей может составлять около 9–14 месяцев, но зависит от юридических, градостроительных, логистических и технических условий.
Luxury Development Greece — виллы CLT под ключ на Пелопоннесе. Сопровождаем от выбора участка до заселения.
Часть нашего 4-шагового гида по недвижимости Греции: 1. Покупка земли → 2. Разрешение на строительство → 3. Стоимость строительства → 4. Доходность аренды
