Grundstück kaufen und Haus bauen in Griechenland als Ausländer (2026)

Griechenland ist eines der letzten europäischen Länder, in denen Ausländer frei Grundstücke kaufen und ein Privathaus bauen können. Hier finden Sie alles, was Sie 2026 wissen müssen.

Dürfen Ausländer in Griechenland Grundstücke kaufen?

EU-Bürger haben dieselben Eigentumsrechte wie griechische Staatsangehörige. Nicht-EU-Bürger können ebenfalls frei Immobilien im größten Teil Griechenlands erwerben. Ausnahmen gelten für Grenzzonen und bestimmte Inseln nahe der Staatsgrenze, wo eine Genehmigung des Verteidigungsministeriums erforderlich ist.

Due Diligence: Was vor dem Kauf zu prüfen ist

• Katasteramt (Κτηματολόγιο) — bestätigt das rechtmäßige Eigentum und prüft auf Belastungen oder Hypotheken
• Stadtplanungsamt — legt fest, was gebaut werden darf und den zulässigen Bebauungskoeffizienten (Σ.Δ.)
• Forstkataster — bestätigt, dass das Grundstück kein Forstland ist (kritisch — Forstland darf nicht bebaut werden)
• Archäologischer Dienst — prüft die Nähe zu geschützten Denkmälern

Wichtig: Überspringen Sie niemals die Forstkataster-Prüfung. Forstland in Griechenland kann keine Baugenehmigung erhalten, unabhängig von den Behauptungen des Verkäufers.

Vom Verkäufer vor der Anzahlung anzufordernde Dokumente

• Eigentumsurkunde mit lückenloser Eigentumskette über mindestens 20 Jahre
• Katasterauszug ohne Belastungen oder Streitigkeiten
• Forstkataster-Bescheinigung
• Bauplanungsbescheinigung zur Bestätigung der Bebaubarkeit
• Bescheinigung über keine ausstehenden ENFIA-Schulden
• Topografische Aufnahme (τοπογραφικό) eines zugelassenen Vermessers

Schritt-für-Schritt-Kaufprozess

Schritt 1 — Griechische Steuernummer (AFM) beantragen

Jeder Käufer benötigt eine griechische AFM. Beantragung beim Finanzamt mit Reisepass, oder Ihr Anwalt erledigt dies in Ihrem Namen. Ohne AFM kann keine Transaktion durchgeführt werden.

Schritt 2 — Unabhängigen Anwalt beauftragen

Ein Notar ist bei der Unterzeichnung Pflicht, vertritt jedoch keine der Parteien. Ihr eigener Anwalt prüft die Eigentumskette, Schulden und Genehmigungen. Honorar: 1–2% des Kaufpreises.

Schritt 3 — Vorvertrag unterzeichnen

Nach der Due Diligence wird ein Vorvertrag vor einem Notar unterzeichnet, mit einer Anzahlung von ca. 10%. Zieht der Käufer zurück, verfällt die Anzahlung. Zieht der Verkäufer zurück, muss er den doppelten Betrag zurückzahlen.

Schritt 4 — Grunderwerbsteuer zahlen

Die Grunderwerbsteuer beträgt 2026 3,09% des höheren Wertes aus vereinbartem Kaufpreis oder steuerlichem Bemessungswert.

Schritt 5 — Abschlussurkunde unterzeichnen

Die notarielle Abschlussurkunde wird unterzeichnet und beim Grundbuchamt oder Kataster eingetragen.

Golden Visa: Aufenthaltsgenehmigung durch Investition

Ab Januar 2024 beträgt die Mindestinvestition für das griechische Golden Visa €400.000 in den meisten Regionen und €800.000 in Athen, Thessaloniki und beliebten Inseln. Eine fertiggestellte neue CLT-Villa kann nur dann Teil einer Golden-Visa-Strategie sein, wenn alle rechtlichen Anforderungen, Investitionsschwellen, Nutzungsregeln und Registrierungen erfüllt sind.

Kostenzusammenfassung

Fallstudie: Britischer Käufer, Porto Heli, 2025

Ein britischer Käufer erwarb ein 1.500 m² Meerblick-Grundstück in Porto Heli für €195.000. Rechts- und Steuerkosten: €28.000. Eine CLT-Villa mit 180 m² — Planung, Genehmigung und Bau in 11 Monaten. Bau und Innenausbau: €420.000. Pool, Landschaftsgestaltung und Außenanlagen: €85.000. Gesamtprojektkosten: €728.000. Das Objekt wurde vor Ende der ersten Sommersaison zur Kurzzeitvermietung angeboten. Dies ist ein Vermietungsbeispiel, keine Golden-Visa-Nutzungsberatung; wenn die Immobilie für Golden-Visa-Zwecke erworben wird, muss die Vermietungsstrategie separat mit einem griechischen Anwalt geprüft werden.

Luxury Development Greece — schlüsselfertige CLT-Villen auf dem Peloponnes. Wir begleiten Sie von der Grundstücksauswahl bis zum Einzug.

Teil unseres 4-Schritte-Griechenland-Guides: 1. Grundstückskauf → 2. Baugenehmigung → 3. Baukosten → 4. Mietrendite